고양시 아파트 단지 전경 ⓒ EBN

정부가 8.25가계부채 대책의 일환으로 미분양이 증가하는 지역을 '미분양 관리지역'으로 선정하고 집중 관리에 나섰다. 전문가들은 해당 지역의 거주자라면 매매 보다는 저렴한 전세를 유인하는 것이 바람직하다고 조언하고 있다.

6일 부동산114에 따르면 미분양 관리지역은 주택도시보증공사(HUG)가 비정기적으로 선정한다. 현재까지 총 30곳이 지정됐다.

수도권은 총 9곳, 지방은 총 21곳으로 수도권에서는 경기 고양시(공공택지 제외)와 시흥·평택시, 인천 연수구와 중구 등이 포함됐다. 지방에서는 광역시 중 광주 북구와 울산 북구 등이 포함됐으며, 기타 지방에서는 강원 춘천시와 충남 아산시, 경남 창원시, 경북 경주시가 포함됐다.

선정 요건을 보면 일차적으로 미분양 주택 수가 500세대 이상인 시·군·구 중에서도, 최근 3개월간 전월보다 미분양세대수가 50% 이상 증가한 달이 있는 지역이거나, 당월 미분양세대수가 1년간 월평균 미분양세대수의 2배 이상인 지역을 선택한다. 단기간 내 미분양 해소가 어려운 지역으로 해석할 수 있다.

관리지역으로 지정된 이후 해당 지역에서 신규분양에 나서는 시행사나 시공사라면 분양보증 절차가 까다롭게 변한다. 만약 분양보증을 받아야 하는 대상의 주택사업을 한다면 사업부지 매입 전에 반드시 HUG 예비심사를 받아야 한다. 관리지역에서 예비심사를 받지 않은 경우라면 향후 실제 분양 시 분양보증 심사 자체가 거절될 수 있으므로 사업자는 특히 유의해야 한다.

예비심사 신청 사업자는 주택건설 사업등록을 하는 시행·시공사로서 미분양 관리지역에서 주택(주거용 오피스텔 포함)을 공급할 목적으로 부지를 매입하려는 자로 최초 사업부지를 매입하거나 추가로 부지를 매입하려는 경우 모두를 포함한다. 관리지역에서 사전 예비심사를 신청하지 않았다면 정상적인 분양절차의 진행이 불가능하다.

전문가들은 미분양 관리지역에서 신규 분양이나 매매를 통해 내 집 마련을 하려는 경우라면 상당한 주의가 필요하다고 조언하고 있다. 미분양 주택 수가 지역 내 500세대를 초과한 만큼 그 이하로 상당 부분 물량이 줄어들거나 모두 해소되기 전까지는 분양권 프리미엄 형성이나 매매가격 상승 등이 어려운 지역으로 볼 수 있기 때문이다.

입주 시점까지 해당 물량이 해소되지 않으면 준공 후 미분양인 악성 미분양으로 남을 가능성도 농후하다. 최근에는 한국개발연구원(KDI)까지 나서 미래 특정시기에 발생할 미분양물량 급증에 대해서 우려감을 표명한 바 있다. 미분양 감시 대상인 미분양 관리지역들에 대해서는 특히 더 조심할 필요가 있는 이유다.

윤지해 부동산114 연구원은 "다만 과거 사례에서 보듯 전세입자의 입장에서는 장점이 많은 지역으로 해석될 여지가 있다. 미분양이 많은 지역이라면 미분양 해소 이전까지는 상대적으로 저렴한 전세가격에 2년 이상 장기간 거주할 수 있기 때문"이라며 "해당 지역의 전세 거주자라면 특수 상황을 적극 활용해 시세 대비 저렴한 전세계약을 시도해 보는 것도 나쁘지 않은 방법"이라고 말했다.

©(주) EBN 무단전재 및 재배포 금지