재건축 규제 완화, 실현 가능성 '글쎄'

  • 송고 2020.07.27 10:30
  • 수정 2020.07.27 10:34
  • EBN 최수진 기자 (csj890@ebn.co.kr)
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건설업계·수요자 이어 서울시도 규제 완화 주장

정책 일관성·집값 상승·실효성 등 고려 사항 많아

서울 한강 인근 아파트촌 전경, 본문과 무관함.ⓒEBN

서울 한강 인근 아파트촌 전경, 본문과 무관함.ⓒEBN

서울 내 주거 공급 불안 문제가 이어지면서 각계각층에서 재건축 규제 완화 요구가 빗발치고 있다. 서울시마저도 규제 완화를 제안하고 있지만 정부가 규제 완화를 결정하기 쉽지 않을 것으로 보인다.


당장 6·17 대책에서 재건축 규제를 강화한 상황에서 정책을 뒤집는 결정을 내리기 쉽지 않은 데다 집값 상승이 우려되기 때문이다. 또 규제 완화로 인한 공급 효과가 얼마나 발생할 수 있을지도 의문이다.


27일 부동산업계에 따르면 서울시는 최근 주택공급확대회의에서 압구정·여의도 등 노후 아파트의 재건축 완화·용적률 상향 등으로 도심에 신규 주택 공급을 늘리자고 제안했다.


서울시뿐만 아니라 건설업계에서도 재건축 규제 완화를 거듭 요청하고 있는 상황이다.


대한건설협회와 대한주택건설협회는 각각 정부 관계부처에 재건축 층수 등의 규제 완화로 공급을 확대해 부동산 시장 혼란을 수습해야 한다고 주장한 바 있다.


부동산 전문가들도 용지가 부족한 서울에서 주택 공급을 늘리기 위해서는 재건축·재개발이 충분히 뒷받침이 돼야 한다고 목소리를 높이고 있다.


이외에 실수요자들은 청와대 국민청원 홈페이지에 6·17 대책 이후 강화된 재건축 규제 정책을 성토하는 글을 지속적으로 올리고 있다.


강남의 한 중개업소에 아파트 시세표가 붙어 있다.ⓒEBN

강남의 한 중개업소에 아파트 시세표가 붙어 있다.ⓒEBN

이처럼 재건축 규제 완화 요구가 빗발치자 정부에서도 검토해보겠다는 입장을 밝혔지만 실제 재건축 규제가 완화될지는 미지수이다.


정부는 재건축이 주택 가격 상승을 불러일으킨다고 보고 분양가상한제·재건축 초과이익 환수제·재건축 거주 요건 강화 등 관련 규제를 지속적으로 발표해왔기 때문이다. 재건축 규제를 완화하면 정책의 일관성이 떨어질 수 있다.


양지영 R&C연구소 소장은 "서울의 수요를 흡수할 수 있는 공급대책으로는 사실상 재건축·재개발이 유일한데 6·17 대책에서 재건축 규제를 했기 때문에 번복하는 결정을 내리기 쉽지 않을 것"이라고 내다봤다.


부동산 시장 불안정도 정부에게 부담이 된다. 재건축 규제 완화로 인한 공급 확대로 장기적으로 집값이 안정화 될 것이라는 전망이 나오고 있지만 단기적으로 집값이 폭등할 수밖에 없기 때문이다.


실제로 재건축 규제 완화 기대감에 강남·여의도·압구정 등의 아파트 가격이 급등하기도 했다.


장재현 리얼투데이 팀장은 "재건축 규제 완화가 쉽지 않을 것”이라며 “재건축 용적률을 완화 얘기가 나오고 있는데 이렇게 되면 서울에 있는 대부분의 지역이 가격만 엄청 올리게 되는 꼴"이라고 지적했다.


이어 "불로소득을 어떻게 거둬들일 것인지, 재건축 난개발을 어떻게 막을 것인지에 대한 논의가 선행돼야 할 것"이라고 덧붙였다.


그동안의 정부 행보를 보면 재건축 규제를 완화하더라도 시장에서 기대하는 방향이 아니라 재건축을 통한 공급 확대가 제한적일 것이라는 예측도 나온다.


재건축 초과 이익 환수제·재건축 임대주택 비중 확대 등의 정책에 따르면 부동산으로 인한 불로소득을 차단하고 공공성을 확대하자는 기조가 명확하게 드러난다. 재건축 완화를 하더라도 공공성을 극대화하는 방향의 규제 완화가 이뤄질 가능성이 크다.


하지만 재건축을 추진하는 조합원들은 수익성을 추구하기 때문에 공공성이 핵심인 재건축 규제 완화 방식으로는 공급량이 기대치에 못 미칠 수 있다.


건설업계 관계자는 "재건축 조합들은 가장 큰 수익을 가져다 줄 시공사를 선택하고 있는데 임대주택 비중을 높이는 방식 등은 사업 진행에 상당한 진통을 불러일으킬 것"이라며 "결국 제대로 된 공급 효과가 나타나기 어려울 수밖에 없다. 재건축 규제 완화로 공급 확대 효과를 노린다면 전향적인 변화가 필요하다"고 말했다.


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