주택 거래절벽 현상이 심화되고 있다.ⓒ연합

주택 거래절벽 현상이 심화되고 있다. 한국은행 기준금리가 지속 상승하면서 주택 수요자들의 자금 조달 환경이 어려워지고 있기 때문이다. 금리인상 기조가 내년까지 이어질 것으로 예상되면서 주택 거래량 감소도 당분간 지속될 것으로 보인다.

전국적으로 아파트 거래량 감소가 이어지고 있지만 유독 강남권에서는 활발히 이뤄지는 중이다. 거래량 감소에 따른 아파트 가격 하락 효과도 강남에서는 보이지 않아 부동산 양극화 우려도 커지는 모습이다.

16일 한국부동산원이 발표한 11월 전국주택가격 동향 자료에 따르면 지난달 서울 주간 아파트 거래 건수는 2305건으로 10월보다 18.8% 감소했다. 올 1월부터 10월까지 누적 거래량도 4만5812건으로 전년 동기간 대비 43% 가까이 줄어들었다.

시장에 매매 거래가 얼마나 활발한지 보여주는 KB부동산 11월 서울 아파트 매매거래지수는 3.0을 기록해 지난 2019년 4월(1.5) 이후 가장 낮은 수준으로 떨어졌다. 중개업소 설문을 기반으로 하는 매매거래지수는 기준(100)을 밑돌면 '거래가 한산하다'고 대답한 중개업소가 '활발하다'고 답한 곳보다 많다는 의미다.

부동산 업계는 주택 거래량 감소에 직접적인 이유로 금리인상을 꼽고 있다. 한국은행은 지난 8월 기준금리를 0.50%에서 0.75%로 0.25%포인트 올린 데 이어, 11월엔 0.75%에서 1.00%로 추가 인상시켰다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "집값 급등에 따른 가격 저항감과 대출 이자 부담 등의 영향으로 수요층 관망세가 뚜렷해지면서 서울 아파트 거래량이 급격히 줄었다"며 "특히 10월 말 발표된 가계부채 관리 방안과 11월 기준금리 추가 인상 이후 주택 시장의 거래가 사실상 실종됐다"고 설명했다.

기준금리 인상으로 주택담보대출 금리가 치솟고 있기 때문이다. 현재 은행권 주담대 변동금리는 5%를 넘어선 상황이다. 변동금리 주담대 기준이 되는 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)도 역대 최대폭으로 상승하면서 내년 초에는 주담대 금리가 6%대로 올라설 것이라는 전망도 나오는 중이다.

수요자 부담은 단기 거래량으로도 나타나고 있다. 부동산원에 따르면 지난달 말 서울 24개 자치구 중 주간 아파트거래 건수가 10건 미만으로 위축된 곳이 90%에 육박한 것으로 나타났다. 11월 첫째 주 4곳에 불과했던 10건 미만 자치구는 2주 3건으로 줄었다가 기준금리 발표 이후인 11월 마지막 주 21곳으로 급증한 것이다.

10건 미만의 주간거래량이 2개월 남짓 이어진 자치구도 나타났다. 11월 거래량이 33건에 그친 종로구는 10월 마지막 주부터 12월 첫째 주까지 주간 거래 건수가 줄곧 10건을 넘지 못했다. 12월 첫째 주 아파트 거래 건수는 357건으로, 11월 첫째 주보다 36.8%나 급감했다.

서울시 전체에 거래 건수가 줄어들고 있지만, 자치구별로 양극화 현상도 나타나는 중이다. 11월 아파트값이 0.73% 오른 강남구 거래량은 289건으로 가장 많았고 0.39%를 기록한 강북구는 28건을 기록해 가장 적은 거래량을 보였다.

문제는 수요자 부담에 따른 거래량 감소는 당분간 이어질 것이라는 전망이다. 한은은 내년 1월이나 2월 금통위에서 기준금리를 추가 인상할 것이라는 가능성을 드러내고 있다.

한은이 최근 공개한 지난달 금융통화위원회(금통위) 의사록에 따르면 금통위원 6명 가운데 5명이 '추가 금리 인상' 필요성을 언급한 것으로 확인됐다. 성장과 물가, 금융안정 측면에서 모두 통화정책의 완화 정도를 축소하는 게 바람직하다는 게 공통적인 의견이었다.

글로벌 금리도 지속 상승할 전망이다. 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)는 내년에 기준 금리를 세 차례 인상할 것임을 시사했다.

지난 15일(현지시간) 연준이 연방공개시장위원회(FOMC)를 개최한 이후 공개한 점도표(dot plot)에 따르면 연준 위원들 중 2022년 말 금리를 0.75%~1.00%로 인상할 것으로 본 견해가 다수를 이뤘다. 이는 현재 0.00~0.25%인 기준 금리를 세 차례 인상한다는 의미다.

제롬 파월 연준 의장도 이날 FOMC 정례회의 후 기자회견에서 "높은 물가상승률이 굳어지는 것을 막기 위해 모든 수단을 사용할 것"이라고 강조했다.

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