경기 광주시 남한산성에서 바라본 서울 강남권 아파트 단지.ⓒ연합

윤석열 정부가 긴급 민생안정대책에 주거안정 부문을 포함시키면서 1주택자와 일시적 2주택자의 부동산 세금 부담이 크게 줄어들 전망이다. 주택 관련 대출 규제 완화도 실시한다. 실수요자 부담을 줄이는 동시에 주택구입자 지원을 병행하겠다는 것으로 침체된 주택 시장에 거래량을 늘리기 위한 복안으로 풀이된다.

다만 5월부터 시행되고 있는 다주택자 양도세 유예와 이번 취득세 완화가 맞물려 똘똘한 한 채 선호 현상만 강화될 뿐 주택 매수세로 이어지지는 않을 것이라는 게 전문가들의 대체적인 전망이다.

정부는 30일 정부서울청사에서 제1차 경제관계장관회의를 열고 '서민생활 안정을 위한 긴급 민생안정 10대 프로젝트'를 발표했다. 이 가운데 '중산·서민층 주거안정' 대책에는 △보유세(재산세·종합부동산세) 완화 △거래세(취득세·양도세) 중과 배제 △생애최초주택구입자·청년층 등에 대한 금융접근성 확대 방안이 담겼다.

구체적으로 1가구 1주택 실수요자의 보유세 부담이 2020년 수준으로 환원될 수 있도록 3분기(7∼9월)에 보유세 개편을 추진한다. 지난해 공시가격을 활용하는 동시에 올해부터 100%로 올라갈 예정인 공정시장가액비율을 종합부동산세(종부세) 부과 고지 시기인 오는 11월 전까지 조정·변경해 1세대 1주택자에 대한 세 부담을 낮추겠다는 것이다.

보유세 경감 혜택이 1세대 1주택자에게 선별적·집중적으로 돌아가게 함으로써 실수요자의 주택 보유 부담을 줄여주겠다는 취지다. 보유세 부담이 큰 다주택자에 대해서는 이미 지난 10일부터 양도소득세 중과 1년 유예 조치를 통해 기본세율(6∼45%)로 주택을 처분할 수 있게 했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "보유세 부담 경감책이 다주택자보다 1주택자에게 선별 집중되면서 당분간 똘똘한 한 채 선호 현상과 시장의 양극화가 계속될 전망"이라며 "강남권, 한강 변, 우수 학군과 학원가 주변, 교통망 확충 예정지, 5년 이하 신축 등의 주택 한 채에 대한 선호가 더욱 심화 될 것"이라고 전망했다.

1주택 실수요자라고 볼 수 있는 일시적 2주택자의 취득세 중과 배제 인정 기한을 1년에서 2년으로 늘리는 거래세 완화 방안도 이날 발표에 포함됐다. 정부는 오는 31일 이 같은 방안을 입법예고하되 이달 10일부터 소급 적용할 예정이다.

다만 여전히 일시적 2주택자가 조정대상지역에서 주택담보대출을 받아 새 집을 샀을 경우 6개월 이내에 종전 주택을 처분하고 신규 주택에 전입해야 한다는 규정은 그대로 유지된다.

함 랩장은 일시적 2주택자 취득세 중과배제 인정 기한이 1년에서 2년으로 확대되나 다주택자가 주택 추가 구입 등의 의사결정으로 이어질지는 미지수라고 판단했다.

그는 "인천, 대구, 부산 등 입주량이 많은 지역의 집값 조정과 최근 1순위 청약경쟁률 둔화, 수도권 주택가격 정체 현상 등을 고려하면 출회된 매물이 소화되면서 거래량이 회복되는 선순환 구조를 기대하기는 어렵다고 판단된다"며 "경기둔화 가능성에 대출 이자 부담이 커졌고 주택가격이 약세라 단기 차익 기대는 쉽지 않은 상황이라 다주택자 취득세 완화가 거래량 회복에 큰 힘을 보태진 못할 전망"이라고 말했다.

생애최초 주택구매자에 대한 대출 규제 완화도 포함됐다. 생애최초 주택구매자의 경우 주택담보대출비율(LTV) 상한 규제가 기존 60~70%에서 80%로 완화된다. 정부는 이를 3분기 은행업감독규정 개정을 거쳐 적용할 방침이다. 이 방안이 현실화할 경우 서울의 5억원 상당 아파트를 구입하려는 생애최초 주택구매자의 대출한도가 기존 3억원에서 4억원으로 확대된다.

그러나 이 역시 매수세로 이어질 가능성은 낮다는 평가다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석연구위원은 "생애최초나 청년층 등을 대상으로 LTV, DSR 완화 기준이 좀 더 명확하게 나왔지만 대출 한도가 적용되어 실제 효과는 제한적"이라며 "다주택자들의 매물이 시장에 출하되고 있지만 거래까지 이어지기에는 여전히 한계가 있을 것"이라고 내다봤다.

결국 이번 조치로 똘똘한 한 채 선호 현상은 강해지겠지만 거래가 활성화돼 현실화하기에는 어려울 것으로 판단이다. 주택 가격에 대해 LTV 적용 비율이 달라진다는 이유에서다.

김 연구위원은 "이날 발표된 대출 완화도 부동산 거래 활성화를 이끌기에는 역부족"이라며 "이번 기준에 따르면 5억원 주택을 매입할 때는 LTV 80%를 최대한 적용받을 수 있지만 8억~9억 주택을 적용 시 LTV 50% 이하 수준 이하"라고 설명했다.

함영진 랩장은 "생애최초 주택구입자 LTV를 완화하더라도 금리인상에 따른 이자부담과 주택가격 정체로 인해 지난해만큼의 주택 구입열풍이 재현되기는 한계가 있을 것"이라고 말했다.

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