[EBN칼럼] 불황기 아파트 보류지 입찰 장단점

  • 송고 2022.12.01 02:00
  • 수정 2022.12.01 02:00
  • EBN 관리자 (rhea5sun@ebn.co.kr)
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함영진 직방 빅데이터랩장

함영진 직방 빅데이터랩장.ⓒebn

함영진 직방 빅데이터랩장.ⓒebn

재건축·재개발 등 정비사업 시 아파트 분양 대상자의 누락이나 착오, 만에 모를 소송에 대비해 일반분양하지 않고 남겨 둔 것이 '보류지'다. 무순위 접수처럼 청약통장이 없어도 아파트를 분양받을 수 있는 방법으로 활용되며 과거 실수요자들의 관심이 집중된 바 있다.


보류지 매각 정보는 나라장터 국가종합전자조달 입찰공고 등을 통해 확인이 가능한데 변경공고를 포함해 올해(11월 28일 기준) 들어서만 91건의 공고가 게재됐다.


단지별 30세대 이하로 공급 규모가 적고 매각전반에 대한 정비사업 조합의 권한이 크다보니 부동산시장 호황기 때는 주변시세를 넘어서는 분양가 책정에도 입찰경쟁이 치열할 만큼 큰 인기를 끌었었다.


보류지 입찰은 무순위 접수처럼 무주택자만 청약해야하는 규제가 없어 만 19세 이상 유주택자도 누구나 입찰이 가능(법인 포함)하다. 동·호수 별로 지정입찰 할 수 있고 최저입찰가(기준가격) 이상 최고가를 제시하는 경쟁입찰 방식으로 이뤄진다.


대부분 완공(준공) 된 아파트라 낙찰되면 바로 실입주가 가능하지만 낙찰과 잔금납부 시점이 60일 정도로 짧아 아파트 분양(청약) 시장에 비해 단기 매입대금을 만들어야 하는 부담이 있다. 입찰 경쟁이 치열할 경우 기준가격(최저입찰가) 보다 높은 금액을 지불해야 당첨이 가능하기도 하다.


하지만 최근 보류지 입찰시장의 분위기가 급변했다. 금리인상과 경기위축으로 주택수요가 급감하면서 보류지 청약수요도 예년 같지 않고 대기수요가 많던 인기지역도 유찰되는 경우가 다반사다.


실제 보류지 입찰 공고 후 유찰이 거듭되자 당초보다 입찰기준가를 낮춰 재공고하는 정비사업장도 여럿 나왔다. 실제 경기도 수원 H단지는 전용면적 59~98㎡의 최저입찰가를 1개월 사이 면적유형별로 5000만원~1억1875만원가량 낮춰 재공고한 바 있다. 즉 공급가를 인하한 것이다.


올해 9월 기준 월별 총 주택매매거래량이 4만6421건을 기록하며 지난해(8만4597건) 보다 45%나 감소했다. 11월28일 기준 전국 1순위 청약접수 건은 88만8011건으로 지난해 298만9571건의 1/3에 그칠 만큼 분양시장도 냉각된 상황이다.


불황기 주택매입을 결정짓는 잣대 중 하나가 가격의 적정성인데 아파트 보류지 공급가가 수요자의 눈높이를 맞추지 못하면서 시중 급매물이나 경매시장보다 매력적이게 느끼지 못하는상황이다.


특히 정비사업 조합재산인 보류지를 시세보다 낮게 매각할 경우 배임이나 헐값 논란을 우려해 조합 측에서 보류지 가격책정을 비교적 높게 설정하는 것도 유찰이 거듭되게 만드는 요인으로 판단된다.


주택시장의 침체되면 당분간 보류지 입찰시장은 위축될 확률이 높다. 매각 가능성을 높이기 위해 조합이 최저 입찰가격을 낮추지 않는다면 급매물이나 경매보다 가격 이점이 떨어지고 한 번에 목돈을 마련해야하는 보류지 청약에 수요가 감소할 수밖에 없다고 본다. 보류지 입찰에 관심이 있다면 기준가격(최저입찰가격)의 적정성을 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.


동·호 지정 입찰이 가능하지만 대개 준공을 앞두고 매각공고가 나와 발코니 확장 및 시스템 에어컨 설치 옵션 등도 별로로 추가 할 수 없다. 낙찰 후 계약을 포기할 경우 대개 낙찰금액의 10%를 납부하는 입찰보증금을 돌려받을 수 없으므로 입찰 전 입찰공고를 잘 살펴야한다.


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