올해 개정안에 따르면 다주택자에 대한 종합부동산세(이하 종부세) 세율이 최고 3.2%로 뛰는 가운데 다가구 주택은 1채로, 공동소유주택은 소유자마다 각각 1채씩 소유한 것으로 간주됨에 따라 부부 공동명의로 등기한 1세대 1주택자는 이번 세법 개정에 따른 영향은 없지만 다주택자들은 고민에 빠졌다.

전문가들은 부부가 공동명의를 하면 여전히 종합부동산세와 양도소득세 등의 절세효과를 얻을 수 있지만 증여세와 취득세 폭탄을 맞을 수도 있기 때문에 실익을 꼼꼼히 따져 전략적으로 접근할 필요가 있다고 조언한다.

25일 KB부동산 Liiv ON에 따르면 정부가 양도세는 물론 보유세를 강화하면서 부부 공동명의가 늘어나고 있다. 기존 주택을 공동명의로 변경하거나 아예 처음부터 공동명의로 매입하는 경우가 증가하고 있는 것.

특히 고가 주택이나 아파트에서 부부 공동명의 현상이 두드러지고 있다. 실제 작년 3월 강남 ‘디에이치자이 개포’ 청약 당첨자 중 43%에 해당되는 739명이 절세목적으로 명의변경을 신청했다.

실제로 통계청이 발표한 ‘2017년 신혼부부통계’에 따르면 주택 소유권을 부부 공동명의로 한 비중이 2015년 11.3%, 2016년 12.1%, 2017년 13.3%로 2015년 통계작성 이후 꾸준히 증가하고 있다.

▲ 종합부동산세와 양도소득세 절세효과 '톡톡'

우선 주택을 공동명의로 분산하면 개인별로 과세하는 종합부동산세와 양도소득세 절세효과를 얻을 수 있다. 종부세는 개인별로 소유주택의 공시가격 합계액이 6억원(1주택인 경우 9억원)을 초과할 경우 과세한다.

예로 12억원짜리 아파트를 단독으로 소유했다면 9억원을 초과하기 때문에 종부세를 내야 하지만 부부가 50대 50 지분으로 공동으로 소유하면 각각 6억원의 아파트를 갖고 있는 것으로 인정되기 때문에 종부세가 부과되지 않는다.

또 양도소득세 역시 각자의 지분에 따라 과세되기 때문에 누진세율의 구조에서 과세금액이 둘로 나뉘면 낮은 구간의 세율이 적용돼 절세 효과를 누릴 수 있다.

양도차액이 1억원이라고 할 경우, 단독명의라면 35% 세율이 적용되지만 공동명의의 경우 24% 세율로 적용 받을 수 있는 것. 다만 공동명의라도 양도차액이 너무 커서 각각 최고세율이 적용된다면 명의분산의 효과가 없다는 점은 유의해야 한다.

아울러 임대소득세도 개인별 과세이기 때문에 공동명의가 유리하다. 임대소득세는 임대료 수입에서 필요경비를 제한 소득금액에 소득공제를 한 후 과세표준을 산정해 구간별 누진세율을 적용하는데 양도소득세처럼 부부 공동명의로 하게 되면 각각 낮은 구간의 누진세율을 적용받게 되기 때문에 절세효과가 생긴다.

다만 배우자가 소득이 없어 남편의 피부양자로 등재돼 건강보험료를 내지 않다가 임대소득이 발생하면 건강보험료를 낼 수 있다는 것을 명심해야 한다.

부부 공동명의는 상속세 절감에도 도움이 된다. 상속세 역시 개인별 재산을 기준으로 상속세를 산정하기 때문에 부부간 재산이 분산될수록 세율이 낮아지게 된다. 다만 소득이 없는 배우자의 경우 지분액 만큼 재산을 증여했다고 보기 때문에 주택 공동명의 시 증여세가 과세가 될 수 있다.

▲ 공동명의 주택일 때 각각 1채씩 소유 인정..."꼼꼼히 따져봐야"

하지만 부부 공동명의에도 단점은 있다. 우선 처음부터 공동명의로 집을 사지 않고 중간에 단독명의에서 부부 공동명의로 바꾸는 것은 득보다 실이 많다.

명의를 나누기 위해 배우자에게 증여하는 과정에서 비용이 발생할 수 있는데 배우자간 증여는 10년간 6억원까지 세액공제가 가능하지만 그 이상이면 증여세를 내야 하며 증여 받는 사람이 취득세를 내야하기 때문이다.

KB부동산 Liiv ON은 취득세율은 4%로 높은 편으로 경우에 따라 이 부대비용이 절세비용보다 더 많아질 수 있기에 득실을 따져 명의변경 여부를 결정해야 한다고 지적했다.

또한 주택담보대출을 받는 경우 공동명의자가 서류 작성시 동행해야 하고 만약 공동명의자의 신용상태가 좋지 않거나 소득이 낮을 경우 담보대출비율이 낮게 나올 수도 있다.

따라서 사전에 대출 가능 여부를 조회한 뒤 명의를 어떻게 할 것인지 판단하는 것이 좋으며 그 외 부동산을 처분할 때 공동명의자의 동의가 필요하며 압류 및 가압류시 공동명의 지분까지도 권리행사가 불가하다는 점도 기억해야 한다.

올해 정부가 세법 시행령 개정안을 발표하면서 종부세 계산 방식을 공동명의 주택일 때 각 소유자가 1채씩 갖고 있는 것으로 판단기준을 변경했다.

예컨대 1가구 3주택인 부부가 3주택을 각각 50대 50 지분으로 소유 중이라면 남편과 부인 모두 3주택자가 되는 것. 문제는 올해부터 3주택자 이상이거나 조정지역 2주택자의 종부세가 일반보다 0.1%에서 0.5% 더 중과됨에 따라 3채 모두 공동명의로 보유하고 있는 경우 남편과 아내 각자가 종부세를 내야한다.

그럼에도 불구하고 공동명의가 유리하다는 게 전문가들의 의견이다.

종부세가 개인별 과세인 만큼 부부명의로 분산해 주택을 소유하면 기본공제 6억원을 각각 받을 수 있어 과세표준이 낮아지기 때문에 여전히 절세효과를 볼 수 있기 때문이다.

KB부동산 Liiv ON 관계자는 "부부 공동명의는 고가의 부동산을 보유하고 있는 자산가를 중심으로 효과적으로 절세를 할 수 있는 방법 중 하나"라며 "특히 맞벌이 부부의 경우 건보료와 같은 4대보험의 이슈에서도 비교적 자유롭기 때문에 부부 공동명의가 많이 유리할 수 있다"고 밝혔다.

이어 "다만 취득세나 재산세는 공동명의를 하더라도 절세 효과가 없다는 점은 기억해야 한다"며 "절세가 필수인 요즘, 부부 공동명의 전략도 현명하게 활용해야 한다"고 설명했다.

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