자산 위험가중치를 세분화해 대출을 조정하는 바젤Ⅲ(BaselⅢ·바젤3)가 확대 시행된다.ⓒ연합

자산 위험가중치를 세분화해 대출을 조정하는 국제 협약인 바젤Ⅲ(BaselⅢ·바젤3)가 올해부터 확대 시행된다. 가계 대출 심사가 한층 까다로워지고 한도는 줄어들 것으로 보여 주택 거래절벽이 심화될 수 있다는 우려가 나온다.

4일 EBN 취재를 종합하면 지난 1일부터 국내 주요 시중은행들은 '세계 은행자본 규제기준(바젤Ⅲ)' 최종단계 시행에 들어갔다. 각 은행들은 오는 3월 말 집계되는 개인 분기별 리스크 산출분을 합산해 4월부터 적용할 예정으로 확인됐다.

바젤Ⅲ는 국제결제은행(BIS) 산하 바젤은행감독위원회(BCBS)가 2008년 글로벌 금융위기 이후 세계 각국 은행의 리스크 측정·관리 기준을 강화해 은행 건전화를 추구하는 일종의 은행규제법이다. 이는 은행들이 자산별 위험 수준에 따라 표준 위험가중치(RW·Risk Weight)를 차등화하는 내용이 골자다.

신용·시장·운영리스크 적용…주담대 요건값 세분화

바젤Ⅲ 3단계 가운데 여신 행위 등 채무불이행과 관련된 △신용리스크는 지난 2020년 9월에 조기 도입됐다. 이외 유가 증권 등 파생상품 가격 변동성에 대한 △시장리스크와 은행 자체 위험성을 가늠하는 △운영리스크는 당시 코로나 팬데믹 등을 감안해 시행이 3년간 유예됐고 올해부터 확대 적용되는 것이다.

시장 및 운영리스크 도입에 따라 저위험 자산 RW는 하향 조정되고 고위험 자산은 상향된다. 은행권의 위험자산대비 자기자본비율(BIS 비율)이 높아지면서 고위험(RW상향) 군에 대한 대출이 어렵게 된 셈이다.

구체적으로 기존 주택담보대출에서는 위험가중치가 35%로 일괄 적용됐지만 앞으로는 담보인정비율(LTV) 요건 값에 따라 큰 폭으로 차등해 적용된다. 또한 주식이나 펀드, 부동산PF 등 고위험 자산도 현행 100~150%에서 요건 값에 따라 위험가중치가 확대된다.

BIS 비율 권고치는 8% 이상으로 유지되지만 자본 비율이 상향되고 자본인정기준도 강화된다. 또 보통주자본비율은 4.5% 이상, 기본 자본비율은 6% 이상으로 높아지고 완충자본과 레버리지(Leverage) 규제 등이 새롭게 적용된다.

특히 무담보 기업대출과 부동산담보 기업 대출의 부도 시 손실률이 하향되고 신용등급이 없는 중소기업에 대한 대출 위험가중치 또한 하향 조정됨으로써 가계대출 보다 기업대출 비중을 늘려 BIS 비율을 만족시키는 데 유리하도록 했다.

결국 개인 BIS 규제 강화로 인해 RW가 상향되는 주식·펀드, 고 LTV 적용 대출 한도가 줄어드는 반면 기업 대출이 확대되는 구조로 변화하게 되는 셈이다. 국민·신한·우리은행 등 주요 시중은행들은 총 대출액의 57% 이상을 기업 대출로 유지해야 한다.

점진적인 전세·매매가 하방 요인 전망

일각에서는 최근 경기 침체로 기업들의 재정 건전성이 악화 되면서, 시중 은행들은 기업 대출을 확대하기보다 가계 대출을 줄이는 방향에 비중을 둘 수 있다는 주장도 나온다.

전문가들은 바젤Ⅲ 확대 적용이 부동산 거래절벽과 집값 하방 압력을 더하는 요소가 될 수 있다고 보고있다. 서진형 공정주택포럼 대표(경인여대 MD상품기획비즈니스학과 교수)는 "부동산은 타 자본을 끌어들여서 매수할 수 밖에 없는 데, 바젤Ⅲ 확대로 개인 대출이 영향을 받게 되면 부동산 시장 전반에 악영향을 줄 수 있다"고 했다.

한문도 연세대 금융부동산학과 교수는 "바젤Ⅲ는 향후 개인 대출에 직간접적인 영향을 끼쳐 점진적인 부동산 시장 하방요인으로 작용할 것"이라며 "최근 미국 일부 주(州) 또는 은행에선 부동산 버블에 대한 우려로 기존 가계 대출 총량 가이드라인 보다 자체적인 가계 대출 비율을 대폭 낮춘 사례도 나타나는 등 은행 신용도 측면에서도 가계 대출 비율 조정은 불가피 하다"고 설명했다.

다만 바젤Ⅲ 시행과 건설사 PF대출 확대는 무관할 전망이다. 아울러 일각에서 우려하는 '개인 대출금 조기 회수' 등 강제 조치는 없을 것으로 보인다.

시중은행 관계자는 "최근 부동산 PF관련 시장 리스크가 상당히 커져 당분간 적극적으로 PF대출을 내주기는 힘든 상황"이라며 "바젤Ⅲ 확대 시행과 기존 개인 대출금 조기 회수 또한 별개의 문제로 장기 체납 등 특수한 경우가 아니면 변화된 위험가중치에 따른 대출금 조기 회수는 현실적으로 적용하기 어렵다"고 말했다.

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